La cancelación de una hipoteca es uno de los momentos más esperados y felices en la vida financiera de una familia. Significa liberar la vivienda de una deuda pendiente y garantiza una mayor tranquilidad en cuanto a las finanzas del hogar. Ya sea que se cumpla el plazo establecido en el contrato o que se haya ahorrado lo suficiente para amortizar la hipoteca antes de tiempo, este hito es una razón para celebrar. Sin embargo, en 2023, los bancos en España están presenciando un número histórico de cancelaciones de hipotecas, superando significativamente la cantidad de nuevos préstamos hipotecarios que se están concediendo, un fenómeno impulsado en parte por los altos tipos de interés.
Cambio de tendencia
El Instituto Nacional de Estadística (INE) registra mensualmente los datos relacionados con los contratos hipotecarios, proporcionados por los registros de la propiedad. Este año, ha marcado un cambio significativo en la tendencia en comparación con años anteriores, ya que las cancelaciones de hipotecas están superando en número a las nuevas hipotecas que se están firmando. Esto significa que los bancos están viendo cómo se liquidan más hipotecas de las que conceden.
Este patrón no es nuevo. Tras la crisis financiera, era común que se cancelaran más hipotecas de las que se firmaban, ya que la concesión de préstamos estaba en un punto bajo y muchas familias estaban liquidando sus deudas hipotecarias existentes. Sin embargo, durante los últimos cinco años, esta tendencia había dado un giro. Especialmente después de la pandemia, se produjo un crecimiento significativo en la concesión de hipotecas, con tasas que no se veían desde 2008. Pero en 2023, esta tendencia se ha revertido de manera abrupta. Hasta julio, se cancelaron casi 266,200 hipotecas en España, el número más alto desde la crisis financiera hace 15 años.
Esto significa que la banca no está compensando las cancelaciones con nuevos préstamos. En el mismo período, se liquidaron 33,500 hipotecas más de las que se firmaron, un desequilibrio que no se veía desde 2015. Por otro lado, la concesión de nuevos préstamos se redujo en un 14% durante los primeros siete meses de 2023, una disminución que no se había visto desde 2013, en pleno auge de la crisis financiera.
El impacto de los altos tipos de interés
El aumento sostenido del euríbor durante más de un año y medio ha tenido un impacto significativo en miles de hogares con hipotecas, ya que los pagos mensuales se han vuelto más costosos. Esto ha llevado a muchas familias a buscar soluciones para aliviar la carga de sus hipotecas. Aquellos que intentaron reducir su tipo de interés, cambiando a hipotecas fijas o ajustando los diferenciales en las hipotecas variables, descubrieron que solo el 1% de los hogares logró hacerlo.
Algunas personas con ahorros optaron por realizar amortizaciones anticipadas de capital, una opción facilitada por el código de buenas prácticas que entró en vigor a principios de año. Aquellos más afortunados pudieron cancelar por completo sus hipotecas mediante esta estrategia. Estas cancelaciones, junto con las que se produjeron al final del plazo de las hipotecas, las ventas de viviendas y los cambios a otras entidades en busca de mejores condiciones, se reflejan en las estadísticas del INE. Aunque los datos no desagregan estas categorías, la tendencia está claramente relacionada con los esfuerzos de las familias por reducir su carga hipotecaria.
Un mayor esfuerzo financiero para las familias
Los hogares han experimentado un aumento en el porcentaje de sus ingresos destinados a pagar la vivienda. Según el Banco de España, el esfuerzo promedio de los hipotecados roza el 38.9%, lejos del 30% que representaba en 2020, en plena pandemia. Este es el nivel más alto desde 2008.
A pesar de las múltiples causas de este fenómeno, la realidad es que los bancos están observando una creciente cantidad de cancelaciones de hipotecas, superando a las nuevas hipotecas que se conceden. Este hecho refleja un freno en el negocio de préstamos para la compra de viviendas, una de las actividades principales del sector bancario. Según los datos del INE, la banca ha reducido su actividad hipotecaria durante seis meses consecutivos, con tasas de caída significativas.
Impacto en el sector bancario
Existen múltiples indicadores que muestran este freno en el negocio, que había experimentado un crecimiento sustancial en 2021 y 2022, años posteriores a la crisis financiera. Sin embargo, en 2023, se están cancelando más hipotecas de las que se están firmando, y tanto el número de nuevos préstamos como el monto total concedido para la compra de viviendas están disminuyendo. En lo que va del año, la reducción en esta última cifra supera el 20%.
Según el Banco de España, la deuda acumulada por viviendas ascendía a 498,000 millones de euros en agosto, lo que representa una disminución de 12,000 millones de euros en comparación con el inicio del año. Esto marca el fin del aumento observado durante el auge hipotecario posterior a la pandemia. Según los registros históricos del supervisor, es necesario retroceder hasta la primavera de 2006, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria, para encontrar un volumen de deuda hipotecaria más bajo.
Estrategias de los bancos
En respuesta a esta situación, los bancos han lanzado campañas comerciales en los últimos meses para promover hipotecas mixtas. Estos préstamos comienzan como hipotecas fijas y luego se convierten en créditos variables. Varias entidades bancarias, como Sabadell, Santander, ING o Unicaja, se han unido a esta tendencia. Plataformas de intermediación y comparación de préstamos hipotecarios han notado un aumento en las hipotecas contratadas a través de este sistema. Según un informe de iAhorro, casi dos tercios de las hipotecas contratadas a través de su plataforma son de este tipo, un porcentaje que se ha triplicado en apenas unos meses.
A pesar del freno actual en el negocio hipotecario, el sector bancario no muestra preocupación pública. La firma de nuevos préstamos sigue siendo superior a los niveles previos a la pandemia y, además, es más rentable para los bancos que antes del comienzo del conflicto en Ucrania. Desde entonces, las hipotecas variables han experimentado una revalorización, y los nuevos préstamos tienen precios más altos.
